Condomínio atrasado, imóvel penhorado

Em recente e polêmica decisão da 3ª turma do STJ, entendeu-se que o proprietário do imóvel com débitos de condomínio poderá ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado da ação de cobrança.

A decisão se deu em processo onde a proprietária buscava evitar a penhora do bem decorrente de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, porque a obrigação é propter rem, assim não a transforma em sujeito passivo da execução.

O TJ/SP reconheceu a impossibilidade da penhora, pois seria inviável redirecionar a execução à pessoa que não figurou na relação jurídica originária (ação de cobrança).

No recurso ao STJ, o condomínio afirmou que cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da vontade do proprietário e que esgotados todos os meios para recebimento dos débitos e impedida a penhora, os demais condôminos ficariam claramente prejudicados.

Ademais, os encargos pelo atraso seriam rateados entre eles, enquanto a devedora continuaria usufruindo de todos os serviços e benefícios do condomínio.

No voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, observa-se o posicionamento de que em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.

Reiterou o princípio da instrumentalidade das formas e princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um obstáculo, mas como um instrumento para a realização do direito material. Quer dizer, atingir o objetivo de cobrar os valores em atraso.

Seguindo o entendimento da Relatora Nancy Andrighi, a partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

O tema é polêmico, porque, normalmente, a ação de cobrança se dá frente ao proprietário do imóvel, e neste caso a proprietária foi incluída no processo apenas após a sentença. O número do Recurso Especial é 1.829.663.

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